Главные новости
Как оценить стоимость своего жилья

Как самостоятельно оценить стоимость квартиры

Оцениваем недвижимостьОценивая жилье самостоятельно, главное не прогадать и не переоценить его. В первом случае можно недополучить настоящую стоимость квартиры, во втором – затянуть процесс продажи на неопределенный срок. На стоимость жилья влияет множество факторов – все их необходимо учитывать при оценке.

    Основными параметрами для определения стоимости квартиры являются следующие составляющие:

  • месторасположение квартиры (престижность района и окружение);
  • удаленность от центра города, а также близость к станциям метро и остановкам наземного транспорта;
  • юридическая «чистота» квартиры (нет ли долгов, не является ли жилье предметом залога, не прописаны ли несовершеннолетние дети и инвалиды и т.д.);
  • тип и конструкция дома (панельный, монолитный, «хрущевка», «сталинка», новострой);
  • техническое состояние здания;
  • состояние выставленного на продажу объекта (наличие ремонта и его класс);
  • количество комнат;
  • этаж;
  • наличие балконов, лоджий;
  • присутствие дефектов и недочетов (неузаконенная перепланировка или пристройка; первый или последний этаж; окно выходит на козырек подъезда, неудобный подход и подъезд к дому);
  • метраж помещений и особенности планировки квартиры (совмещенный санузел, два санузла, просторная кладовая, большая лоджия);
  • безопасность (домофон, консьержка, охрана, охраняемая территория).

Сравниваем цены

Сравнение цен

Чтобы сориентироваться со стоимостью собственного жилья, нужно произвести сравнение цен на аналогичные квартиры в том же районе и в таком же состоянии. Для этого сравниваются уже выставленные на продажу объекты, которые можно найти в журналах или газетах с объявлениями о продаже квартир и на интернет-сайтах. Онлайн-калькуляторы могут помочь в расчетах, однако они выдают ориентировочную стоимость, основываясь на средних показателях по району и не беря в расчет особенности конкретной квартиры.

При сравнении цен берутся во внимание факторы, которые могут существенно повлиять на цену. Например, близость или удаленность от метро и транспортной развязки дает разницу в цене 7-8%, а каждый дополнительный квадратный метр площади увеличивает стоимость квартиры на 0,5%.

Многие моменты оценки жилья сегодня пересматриваются. Например, если в старых домах квартира на верхнем этаже все так же стоит дешевле на 2-3%, чем на других этажах, то в новостройках верхний этаж является несомненным плюсом: вам ничего не капает на голову, никто не топает, а из окон открывается лучший вид. Если раньше человек годами спокойно созерцал мусорные баки, то в современном сегменте дорогого жилья хороший вид из окна способен увеличить стоимость квартиры на 10%. И напротив. В сегменте экономного жилья окна, выходящие на парковую зону, никак не повлияют на стоимость, а вот магистраль или дымящие трубы завода могут существенно понизить цену квартиры.

Почему риэлторы ошибаются

Типичные ошибки продавцов недвижимости

  • Часто продавцы жилья на вторичном рынке неоправданно завышают цену своей квартиры, надеясь дождаться своего покупателя, который загорится идеей приобрести именно их квартиру. Логика «моя квартира лучше, чем у соседа, поэтому я смогу продать ее дороже» далеко не всегда себя оправдывает.
  • Продавцы завышают стоимость и ждут, что цены на рынке жилья рано или поздно снова вырастут, и вот тогда им удастся продать квартиру по самой выгодной цене. Однако из-за своей инертности рынок недвижимости не скоро реагирует на изменение тенденций, и продажа квартиры при таком подходе может затянуться на годы.
  • Ориентируясь на другие аналогичные объекты недвижимости, выставленные на рынке, продавцы теряют объективность или просто забывают о торге, который уже включен в заявленную стоимость, и плюсуют дополнительную сумму к стоимости квартиры.
  • Многие прибавляют к стоимости квартиры мебель и технику, с которой собираются жилье продавать. Это грубая ошибка, так как все дополнительные объекты должны продаваться отдельно. Они обычно не имеют никакого отношения к стоимости квартиры.
  • Зачастую продавцы преувеличивают достоинства квартиры.

Ремонт при оценке квартиры

Отдельным пунктом при оценке жилья выступает ремонт. Распространенной ошибкой является накручивание стоимости с учетом вложенных в ремонт средств и своих энергозатрат.

Рассуждение обычно следующее: я делал ремонт с душой, покупал лучшие материалы для отделки, значит, все это могу приплюсовать к стоимости квартиры.Насколько хорошо квартира отремонтирована Фактор цены в массовом сегменте имеет первостепенное значение, поэтому дорогой ремонт совсем не обязателен. К тому же большая часть покупателей планирует переделать все под собственные представления и вкус.

Простая отделка прибавит к стоимости квартиры 10%, улучшенная – 15% по сравнению с аналогичным объектом, в котором требуется косметический ремонт. Чтобы точнее сориентироваться с суммой надбавки, рекомендуется проанализировать цены на ремонтные работы и стройматериалы в строительных компаниях. Но обычно при продаже компенсируется не более половины средств, затраченных на ремонт.
Если в квартире осуществлена перепланировка, не согласованная на момент продажи, то из общей суммы необходимо вычесть средства на ее законное оформление. Завышение стоимости квартиры с целью торга может привести к тому, что объект будет длительное время экспонироваться на рынке, а затем продавцу самому придется снижать стоимость. Однако 3-5% завышения встречаются в большинстве случаев.

Алгоритм самостоятельной оценки квартиры

  • Изучение доступной базы аналогичных предложений о продаже квартир. Сайты крупных агентств недвижимости и специализированные печатные издания обеспечат подобной информацией. Разумеется, следует учитывать актуальность и достоверность информации, а в случае сомнений лучше уточнить все по контактному телефону.
  • Цены отобранных 5-6 предложений корректируются на величину вероятной скидки при торге. Как правило, при кризисе на рынке недвижимости, скидка может быть довольно значительной – продавцы боятся еще большего падения цен и стремятся продать квартиры как можно быстрее. При росте цен, напротив, продавцы не спешат делать скидку, зная, что цены увеличиваются. Точно определить поправку на торг при самостоятельной оценке довольно затруднительно, но значение скидки обычно – от 2 до 15%. Если разобрать поправку на торг подробнее, то получится, что она составляет:
    2% при умеренном росте цен;
    4% при равновесии;
    6% при умеренном падении цен;
    8% при падении;
    10-15% при кризисе.
  • Теперь рассчитывается стоимость 1 кв. метра площади в квартирах-аналогах, уже с учетом скорректированной цены. Для этого цену делят на общую площадь объекта – это даст ориентировочную стоимость 1 кв. метра оцениваемой квартиры. Затем среднее арифметическое, полученное из стоимостей квартир-аналогов умножают на площадь оцениваемой квартиры.

Оцениваем стоимость самостоятельно
Чем больше будет выборка сравниваемых квартир, тем точнее получатся данные. Это закон статистики. Часто не стоит ограничиваться 20 вариантами, лучше проанализировать 50 или даже 100 выставленных на продажу квартир. Это позволит выявить спекуляции, случаи явного демпинга и элементарную ценовую безграмотность. Именно обширные базы данных позволяют риэлторам практически безошибочно определять стоимость любого жилья.

Кого лучше выбрать в качестве помощника и советчика при оценке жилья – риэлтора или профессионального оценщика? Оценщик оформляет свое заключение в виде отчета, и без его услуг не обойтись при оформлении ипотеки. Но люди привыкли больше доверять своим ощущениям, чем бумаге, поэтому более полезным может оказаться риэлтор. У него обязательно имеется солидная база выставленного на продажу реального жилья, и он точно в курсе современных тенденций на рынке недвижимости. Если риэлтор порядочный человек и хорошо ориентируется в необходимом секторе рынка, то его мнению можно доверять.

По количеству и частоте просмотров также можно судить о том, адекватна ли заявленная цена на квартиру. Нормальным считается 2-4 просмотра в месяц на трех- и четырехкомнатную квартиру. Те же 2-4 просмотра должны приходиться и на одно- и двухкомнатную, но только в неделю. Риэлтор или оценщикЕсли покупатели идут вереницей, скорее всего хозяева продешевили и цену необходимо поднять. И наоборот. Если никто не интересуется – следует пересмотреть стоимость в сторону удешевления.

На волне растущих цен на жилье лучше придерживаться среднерыночной стоимости и иметь дело с покупателями, готовыми расплатиться сразу. Если же цены на жилье падают, можно предлагать квартиру по стоимости немного ниже рыночной и соглашаться на предложение покупателей с ипотекой. Тогда сумма, полученная при полном расчете, будет превосходить стоимость квартиры.

Оставьте комментарий (без регистрации):

Ваш e-mail будет скрыт от всех. Поля обязательные для заполнения помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Scroll To Top