Главные новости

Особенности и порядок формирования договора долевого участия в строительстве (образец)

договора долевого участия в строительствеДо вступления 214-го Федерального закона в законную силу (1 апреля 2005 года) в правоотношениях с инвесторами (участниками долевого строительства) застройщики вправе были применять различные юридические инструменты (договор купли-продажи, подряда, соинвестирования, простого товарищества, прочее), что считалось правомерным с точки зрения ГК РФ.

После этой даты за основу была принята модель договора, призванная урегулировать правоотношения, природа возникновения которых связана с финансированием долевого строительства и приобретением дольщиком права собственности на возведенный объект недвижимости. Эта модель получила наименование договор долевого участия в строительстве.

Кто вправе заключать договор участия в долевом строительстве

Кто вправе заключать договор участия в долевом строительствеПри заключении договора в качестве застройщика вправе выступать любое юридическое лицо, в то время как со стороны участника долевого строительства это может быть дееспособный гражданин РФ (ИП либо юридическое лицо).

Ограничений относительно заключения договора иностранными лицами, равно как и количества лиц на каждой из сторон, законом не установлено.

Существенные обязательства сторон как предмет договора

При работе над содержанием договора большое значение отводится его предмету, в том числе, всем существенным обязательствам, установленным как для застройщика, так и дольщика:

 Застройщик Участник долевого строительства
Возведение многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) в сроки, предусмотренные договором Оплата застройщику согласованной суммы в соответствии с условиями договора
Передача объекта недвижимости будущему владельцу исключительно после того, как будет достигнуто разрешение на ввод в эксплуатацию Принятие объекта недвижимости при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию

Важно! Заключение договора долевого участия в строительстве производится в письменной форме.

Договор принято считать заключенным, начиная от момента его госрегистрации в органах Росреестра РФ по местонахождению возводимого объекта.

Объект долевого строительства

Объект долевого строительстваНаряду с предметом договора в документе также должен четко фиксироваться (с учетом проектной документации) объект долевого строительства, который подлежит последующей передаче в собственность дольщика.

До момента техинвентаризации такого объекта в договор целесообразно включать сведения из поэтажного плана и экспликации, которые непосредственно включены в перечень проектной документации на строение. Это необходимо для идентификации объекта недвижимости. К договору также допускается прикладывать графический план помещения, как его неотъемлемую часть, плюс схему того, как размещается здание на определенном земельном участке.

При заключении договора уже после проведения техинвентаризации, но до момента ввода здания в эксплуатацию, к договору прикладывают кадастровый паспорт на объект недвижимости.

В договоре указывают проектную площадь объекта, номер помещения так, как это указано в проектной документации, этажность, а также «строительный» адрес здания.

Важные существенные условия

К существенным условиям договора долевого участия в строительстве относят:

Срок передачи застройщиком объекта недвижимости

  • Срок передачи застройщиком объекта недвижимости дольщику. При заключении договора долевого участия застройщик должен гарантировать дольщику, что передача объекта состоится в определенные сроки. Таким способом законодатель намеревается перенести риски, связанные с задержкой строительства, с инвесторов (дольщиков) на самого застройщика, и повысить юридическую защиту последних. Этот срок должен быть четко прописан в договоре и определяться: конкретной календарной датой, истечением энного периода времени либо указанием на какое-либо событие, наступление которого неизбежно (дата ввода здания в эксплуатацию сюда не относится). В противном случае, договор считают не заключенным.
  • Ценовая политика, в том числе, сроки и порядок оплаты. При поэтапном осуществлении платежей в договор целесообразно включать график платежей. Касательно вопроса, связанного с указанием цены договора в валюте, законом никаких ограничений не установлено. Поэтому в случае рассрочки может быть зафиксирован курс инвалюты в рублях, постоянное значение которого будет использоваться вне зависимости от вероятных колебаний валюты на рынке.
  • Гарантийный срок на объект недвижимости, как защита интересов дольщика в случае обнаружения недостатков (отсутствия либо ненадлежащего качества) в объекте недвижимости. Продолжительность рассматриваемого срока не должна составлять меньше 5 лет. Ее начинают исчислять с момента передачи объекта недвижимости дольщику. Однако это правило имеет диспозитивный характер, а потому может быть изменено при наличии договоренности между сторонами, к примеру, относительно исчисления этого срока не с момента передачи, а с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Особенности и порядок формирования договора долевого участияКроме вышеуказанных существенных условий, в договоре также отражают способ, с помощью которого застройщик будет исполнять свои обязательства перед дольщиком. Это страхование ответственности застройщика, поручительство кредитной организации либо залог. Один из этих способов застройщик вправе выбрать по собственному усмотрению.

При отсутствии одного из существенных условий договор считают не заключенным. В таком случае те денежные средства, которые были перечислены по незаключенной сделке застройщику, подлежат возврату дольщику, а переданное дольщику помещение — возврату застройщику.

Скачать образец договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Риски при заключении предварительного договора долевого участия

Достаточно жесткие требования, предъявляемые к потенциальным застройщикам, для многих из них стали препятствием, для преодоления которого они стали искать пути обхода закона.

Обязательная форма договора долевого участия была заменена предприимчивыми застройщиками на схожую по названию, но очень рискованную для дольщика форму, – предварительный договор долевого участия.

Предварительный договорВ соответствии с таким договором цена за объект недвижимости часто снижена, и является лишь одним из способов привлечения дольщиков при фактическом отсутствии разрешения на осуществление строительства. Если Вам предлагают заключить такой договор, подумайте, стоит ли это делать, и есть ли гарантии того, что это разрешение будет получено позже? Не гонитесь за низкой стоимостью жилья, в противном случае Вы рискуете принять участие не в долевом строительстве, а в сделке сомнительного характера, итог которой не будет для Вас радужным.

Оставьте комментарий (без регистрации):

Ваш e-mail будет скрыт от всех. Поля обязательные для заполнения помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Scroll To Top