Главные новости

Что гласит 214-й Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве»

Обманутые дольщикиС переходом к рыночной экономике и широкой приватизации, привнесшим позитивные изменения, одновременно сформировалась негативная тенденция, связанная с нарушениями прав граждан на приобретение жилья в строящихся многоквартирных домах, вследствие чего наметился рост обращений граждан в судебные органы.

Проблема заключалась в том, что привлечение инвестиций в жилищное строительство осуществлялось застройщиками с применением юридических инструментов сомнительного характера. Полученные от дольщиков средства расходовались не по назначению, в то время как строительство жилых домов по факту даже не начиналось. Это приводило к срывам сроков, отсутствию обещанного жилья и, разумеется, недовольству долевых инвесторов, многократным обращениям в местные органы власти, пикетам и митингам.

Растущие социальные волнения не могли остаться без внимания государства, в результате чего был разработан и введен в действие рассматриваемый 214-й Федеральный закон.

Суть этого закона сводится к решению проблемы обманутых дольщиков посредством введения императивных положений, способных защитить права инвесторов от застройщиков, чей бизнес построен на принципах мошенничества.

Какие гарантии предусмотрены для участников долевого строительства

В предмет регулирования 214-го Федерального закона законодателем были включены гарантии по защите прав, имущества и законных интересов инвесторов.

Гарантии следующие:

Какие гарантии предусмотрены для участников долевого строительства

  • возникновение права застройщика, связанное с мобилизацией средств от инвесторов, возможно только при соблюдении условий и с использованием легальных способов, прямо оговоренных законом (посредством участия лица в жилищно-накопительном / жилищном кооперативе, заключения договора участия в долевом строительстве, выпуска застройщиком жилищных сертификатов);
  • обязательно заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с последующей его госрегистрацией (в противном случае, договор считают незаключенным);
  • за нарушение обязательства застройщиком, связанного с дальнейшей передачей объекта долевого строительства в установленные договором сроки, предусматривается неустойка;
  • в отношении качества объекта недвижимости установлен гарантийный срок, продолжительностью не меньше пяти лет;
  • установлены меры, обязательные для применения застройщиком в случае обнаружения дефектов в объекте долевого строительства;
  • инвесторы были наделены правом требования прекращения договора в случае, если обязательные требования к качеству объекта долевого строительства были значительно нарушены;
  • в свою очередь, инвесторы, получили основания, в соответствии которыми они были наделены правом одностороннего прекращения договора либо такового в судебном порядке;

Ввод дома в эксплуатацию

  • предусмотрен порядок относительно передачи объекта долевого строительства, согласно которому объект может быть передан не раньше того момента, как будет достигнуто разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • подвержены урегулированию обязанности застройщика, связанные с обеспечением исполнения его обязательств по отношению к инвесторам, с помощью установленных законом способов, в том числе страхования ответственности застройщика, поручительства кредитной организации, залога объекта незавершенного строительства (объекта долевого строительства, земельного участка);
  • введена обязанность застройщика, связанная с расходованием денежных средств инвестора исключительно в соответствии с целевым назначением;
  • установлены обязательные мероприятия, связанные с раскрытием информации о застройщике (объекте недвижимости), которые застройщик должен выполнять в обязательном порядке;
  • установлен порядок госрегулирования деятельности застройщика;
  • сформированы специальные органы контроля.

Указанные выше гарантии привели к укреплению юридической защиты прав долевых инвесторов – участников долевого финансирования строительства объектов недвижимости. В то же время, введение гарантий обусловило снижение привлекательности работы для застройщиков, которые стали заниматься продажами жилья в новостройках вразрез с положениями рассматриваемого закона.

Схемы застройщиковДля пресечения практики использования юридических схем, в рамках которых застройщиками стали применяться предварительные договоры купли-продажи и оформление векселей, государство ввело ответные правила, способствующие минимизации подобной инвестдеятельности в обход закона. В частности, за незаконную реализацию жилья в новостройках в отношении застройщиков была предусмотрена административная ответственность. На сегодняшний день число сделок с применением векселей между сторонами значительно уменьшилось.

Практическое применение закона и взаимосвязанные правоотношения

Говоря о корректном практическом применении рассматриваемого акона нельзя не затронуть сферу правоотношений, на которые распространяется его действие.

Речь идет о правоотношениях, для которых характерны следующие признаки:

  • в качестве сторон выступают застройщик и инвестор, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя;
  • предназначение правоотношений связано с долевым строительством многоквартирных домов (иных объектов недвижимости);

Практическое применение закона

  • финансирование основывается на денежных средствах, мобилизованных с помощью инвестора;
  • результатом инвестирования становится приобретение права собственности инвестором, распространяющееся не только на объект долевого строительства, но и долю в праве общей собственности, т. е. на общее имущество в доме, где находится этот объект (во втором случае право собственности не подлежит госрегистрации);
  • получение разрешения на строительство застройщиком состоялось после 1 апреля 2005 года.

Если хотя бы один признак отсутствует в реальных правоотношениях, такие правоотношения не подпадают под сферу действия закона.

Желаете подробней ознакомиться с положениями 214-го Федерального закона? На нашем сайте есть возможность скачать его в последней редакции по следующей ссылке.

Оставьте комментарий (без регистрации):

Ваш e-mail будет скрыт от всех. Поля обязательные для заполнения помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Scroll To Top